Незаконная перепланировка квартиры и её последствия

Приобретая квартиру, новый собственник обустраивает её по собственному вкусу. И нередко в таких ситуациях заходит вопрос о проведении перепланировки. Следует учитывать, что данный процесс является весьма сложным и трудоёмким в плане реализации, поскольку в ряде случаев, чтобы провести перепланировку, необходимо наличие разрешения государственных органов – сделать ее “законной“. К сожалению, многие собственники подобного условия не соблюдают и в итоге претерпевают отрицательные последствия.

✔ Последствия незаконной перепланировки

Как правило, о том, что в квартире была проведена незаконная перепланировка, соответствующие государственные инстанции узнают от соседей, то есть о выполнении несогласованных ремонтных работ в жилищную комиссию сообщают другие жильцы многоквартирного дома.

Причём жалобы не носят конкретный характер, то есть, в них не фигурирует фраза «незаконная перепланировка». Чаще всего соседи недовольны тем, что в соседней квартире идёт ремонт в неположенное время суток или лестничная площадка захламлена мусором. После проверки жилищной инспекции квартиры, где ведутся ремонтные работы, и выявляется незаконная перепланировка.

Если обобщить статистику, то ежегодно в соответствующие государственные инстанции России поступают тысячи жалоб от соседей о проведении незаконных ремонтных и строительных работ. Если же взять статистику именно по производимым перепланировкам, то большая часть из них осуществляется с нарушениями.

Часто бывает, что произведённая перепланировка нигде, если так можно сказать, «не всплывает». Однако в любом случае, «шила в мешке» не утаить. Проще говоря, во многих случаях о том, что была сделана перепланировка без согласования, становится известно. Одна из таких ситуаций – это когда владелец решит продать жильё.

Что касается последствий для собственника, осуществившего перепланировку своевольно, то ему придётся уплатить штраф в сумме от 2 до 2.5 тысяч рублей. При этом значения не имеет, кто именно обратился с заявлением в жилищную комиссию. Но это не самые страшные последствия, поверьте. Вспомните обрушение целых подъездов и даже домов по стране.

Если в квартире были сделаны изменения запрещённого типа, то собственнику придётся восстановить квартиру в изначальном виде за счёт собственных средств. На это даётся определённый срок, необходимый на выполнение работы. Этот срок составляет в большинстве случаев всего полгода.

Если собственник в отведённый срок предписанные работы не исполнит, то жилищная инспекция подаст в суд. Другими словами, в судебном порядке квартира может быть выставлена на публичные торги. Вырученные же от продажи деньги будут направлены на восстановление изначально запроектированного вида квартиры. Оставшиеся после реализации средства возвращаются бывшему владельцу.

✔ Особенности реализации жилья с незаконной перепланировкой

В тех случаях, когда перепланировка заранее не была оформлена должным образом, это создаёт массу проблем собственникам квартир при их продаже. Дело в том, что сам факт того, чтобы была произведена перепланировка, не препятствует продаже квартиры. Однако, согласно законодательству, покупатель, приобретая подобное жилое помещение, обязан либо привести его в изначальный вид, либо оформить документы на проведённую перепланировку в течение полугода. То есть, перепланировку требуется узаконить.

И в первом, и во втором случаях покупателю придётся столкнуться с рядом сложностей. Чтобы от них избавиться, будущие владельцы поступают предельно просто: при рассмотрении предложений, варианты с незаконной перепланировкой моментально отсеиваются. У продавцов недвижимости есть один-единственный вариант продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – это уменьшить её стоимость. Причём скидка может составлять от 5 до 30% от рыночной стоимости жилья. Всё в данном случае зависит от сложности проведённых работ и возможностей будущего владельца.

✔ Незаконная перепланировка и ипотека

Если покупатель планирует приобрести квартиру с незаконной перепланировкой на которую нет никаких документов, то ответ банка будет очевиден: в кредитовании отказать. Однако стоит отметить, что подобный жёсткий подход актуален лишь в том случае, когда ремонтные работы относились к категории запрещённых.

Если совершённое действие собственника жилья нельзя отнести к таковым, то в подобном случае покупатель может рассчитывать на то, что банк согласится выдать заём. Однако, тогда наверняка в кредитном соглашении будет содержаться пункт, обязывающий нового собственника (заёмщика) оформить документы на внесённые изменения. При этом на подобное действие будет дан тот же шестимесячный срок.

Также, нередко, возникает вопрос о проведении перепланировки в уже приобретённой ипотечной квартире. Заёмщикам необходимо весьма аккуратно подходить к данному вопросу. Дело в том, что квартира, приобретённая по ипотеке, заложена. А это означает, что все действия с объектом залога должны согласовываться с кредитным учреждением.

Поэтому, если заёмщик изъявит желание перепланировать ипотечную квартиру, он первым делом должен получить одобрение банка, а также подготовить требуемый пакет документов, прежде чем приступать к ремонтным работам.

Если ремонтные работы будут проведены без согласования с банком, то в таком случае ситуация решается согласно содержанию кредитного договора. Как правило, в соглашениях банки прописывают разную ответственность за подобные действия. Она может колебаться от вынесения штрафа, до необходимости досрочно погасить ипотеку.

Если же банк при этом ещё и сообщит в жилищную инспекцию, то заёмщику гарантирован и административный штраф.

✔ Правильное оформление перепланировки

По общему правилу, перепланировку необходимо производить уже после того, как будет дано разрешение государственных органов на совершение работ. Однако если вести речь о том, чтобы узаконить перепланировку, то предполагается, что она уже совершена. И теперь необходимо собрать на неё документы.

Первым делом собственнику следует знать, что узаконить перепланировку можно либо через суд, либо без суда. Поэтому вначале стоит подготовить заявление в жилищную инспекцию, где будет содержаться ходатайство узаконить выполненные работы. В заявлении также нужно будет обязательно указать, что работы уже были произведены.

Сотрудником БТИ будет произведено обследование жилья, в ходе которого выполняются все замеры, после чего составляется соответствующий план. На основании него выявленные изменения вносятся в технический паспорт помещения. При этом внесённые изменения придётся согласовывать с рядом инстанций, а именно:

• пожарным надзором;
• санитарной службой;
• управляющей компанией.

Для этого жильё будет осмотрено представителями названных служб. А также придётся заказать проект перепланировки в БТИ или в специализированном агентстве. План, составляемый сотрудником БТИ, в данном случае не подойдёт.

Если уполномоченный орган предоставит отказ, то лицу в течение 3 месяцев необходимо будет обратиться в районный суд с приложением собранных документов.

В некоторых случаях, жилищные инспекции могут «войти в положение» собственника квартиры и оформить документы задним числом. Однако подобная схема довольно рискованная, поэтому прибегать к ней для должностных лиц достаточно опасно.

В новостях: Верховный суд РФ запретил наказывать собственника за незаконную перепланировку квартиры прежними владельцами