Сделка по приобретению недвижимости – это важнейший шаг как для продавца жилой площади, так и для её покупателя, требующий максимальной ответственности и взвешенности от каждой из сторон. Поэтому не удивительно, что стороны, до совершения сделки и подписания всех документов, стремятся проверить друг друга на добропорядочность. Если о проверке продавца и юридической чистоты квартиры слышали многие, то вот о добросовестности покупателя известно далеко не всем. А ведь это обстоятельство имеет существенное значение, поскольку при возникновении проблем с недвижимостью, покупатель должен быть готов отстаивать свою правоту в судебном порядке.

Добросовестный покупатель – кто это такой?

Ответ на данный вопрос содержится в ст. 302 Гражданского Кодекса РФ. Исходя из положений названного нормативного акта, добросовестным приобретателем выступает лицо, что приобрело имущество у продавца, не имевшего право данное имущество продавать. При этом важный признак добросовестного приобретения заключается в том, что покупатель при совершении сделки не должен был и не мог знать, что продавец имущество продавать права не имел.

Могут ли добросовестного покупателя лишить имущества?

Из вышеописанного можно понять, что изъятие имущества возможно в тех случаях, когда продавец изначально не имел права его продавать. При этом, изъятие производится в пользу того лица, которое реально имеет права в отношении данного имущества, а его утрата состоялась помимо его желания. Стоит отметить, что срок в данном вопросе никакой роли не играет. Если даже с момента продажи уже прошло несколько лет, то у настоящего собственника есть все шансы вернуть себе недвижимость. Такая возможность имеется и в случае, если после совершения неправомерной сделки осуществлено ещё несколько, и последующие собственники вообще были не в курсе имеющегося подвоха. На судебной практике, большинство дел, касающихся данного вопроса, связано с незаконной приватизацией, проходившей в массовом объёме в 90-х годах. Пострадавшим, в данном случае, является государство в лице местных органов власти.

Как приобретателю жилья доказывать свою добросовестность?

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, для того чтобы судье разобраться в том, кто такой добросовестный приобретатель, ему в рамках заседания необходимо установить ключевые обстоятельства по данному вопросу.
  1. Настоящий собственник, обладающий полным спектром прав в отношении рассматриваемой недвижимости, был лишён объекта жилой собственности помимо своей воли или нет?
  2. Недвижимость покупателю перешла за деньги, либо же была подарена или получена иным образом бесплатно?
  3. Знал, или мог ли знать приобретатель, что продавец данную недвижимость продавать права не имел?
Только выяснив, в рамках разбирательства, ответы на эти три вопроса, суд может сделать вывод о том, является ли покупатель добросовестным или нет. Таким образом, заинтересованному лицу, чтобы доказать свою добросовестность, нужно подтвердить три факта:
  1. Приобретение квартиры состоялось за деньги.
  2. Покупатель не имел малейшего понятия (да и не мог этого знать) о том, что продавец не вправе совершать сделки с данным объектом недвижимости.
  3. Были предприняты все меры к проверке юридической чистоты и законности сделки.
При этом, доказательствами будут любые предпринятые им попытки по проверке надёжности продавца и юридической чистоты имущества. Проще говоря, если:
  • Покупатель осмотрел недвижимость.
  • Изучил первичные документы.
  • Проверил полномочия продавца на заключение сделки.
  • Обратил внимание на заниженную стоимость объекта недвижимости или на иные моменты, которые должны были стать основанием для обоснованных сомнений в законности сделки.
В таких случаях, он наверняка будет признан добросовестным покупателем. Поводом для сомнений могут послужить: многократная продажа в короткие сроки, спешка продавца и так далее.

На что следует обращать особое внимание?

Существуют некоторые нюансы доказывания продавцом своей добросовестности.

⇒ Для покупателя жизненно важно подтвердить, что на момент совершения сделки, о её незаконности он не знал и не мог знать – для этого он должен был проверить юридическую информацию о квартире в максимальном объёме. ВАЖНО: - обязательно должна быть запрошена выписка из реестра недвижимости имущества (т. н. ЕГРН). При этом, не стоит отходить и от иных доступных способов проверки продавца и объекта недвижимости. ⇒ Если квартира покупалась по ипотеке, то это лишний повод убедиться в добросовестности покупателя – дело в том, что квартира при совершении ипотечной сделки проверяется сотрудниками банка, а сама сделка проходит под их контролем. Учитывая, что приобретаемое по ипотеке жильё подлежит обязательному страхованию и дополнительно может быть застраховано заёмщиком от возможной утери права собственности на неё (страхование «титула»), проверкой сделки занимаются ещё и сотрудники страховой фирмы. Если же к сделке привлекался риэлтор, то квартира проходит проверку и им. Всё это в итоге будет плюсом добросовестному покупателю. ⇒ Если у добросовестного покупателя будет изъято жилое помещение, которое является единственным его жильём, то в таком случае он имеет право получить компенсацию за счёт государственного бюджета в сумме до 1 миллиона рублей – подобная гарантия предусмотрена ст.68 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N218-ФЗ.

Подведём итоги:

При совершении сделок с недвижимостью, покупателям нужно проявлять должную осмотрительность, дабы исключить возможность приобретённой собственности лишиться. В действительности же, можно привести огромное количество случаев, когда обманутой стороне договора присваивается статус добросовестного приобретателя. Дело в том, что суды, как правило, становятся на защиту прав граждан, совершивших незаконную покупку. По этой причине, решения международных судебных инстанций по данному поводу практически отсутствуют. Однако, лучше на положительное решение суда не полагаться, а просто не допускать проблем на обозримое будущее. Добиться этого весьма просто – необходимо элементарно осмотрительно подойти к совершению сделки. Вы можете доверить ее оформление мне, как специалисту по недвижимости (смотрите "Контакты").